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  • 《關于做好新建物業小區承接查驗有關工作的通知》政策解讀

    2022-06-21 09:20:38 閱讀次數:558

      一、出臺背景

      住建部于2010年制定了《物業承接查驗辦法》,規定承接新建物業前,物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收。承接查驗實質是由小區全體業主共同授權前期物業服務企業代為對共用部位、共用設施設備進行承接查驗,并簽訂《承接查驗協議》的行為。從依法行政的要求看,物業承接查驗制度是貫徹落實《物業管理條例》相關規定,是提高物業小區交付質量、厘清開發歷史遺留問題責任邊界的重要措施。為貫徹落實《物業承接查驗辦法》,切實加強源頭管理,夯實建設單位和物業服務企業的責任,維護業主合法權益,我局于2017年制定了武房規〔2017〕1號文件,對承接查驗范圍、行為授權方式、查驗關鍵環節、監督管理等方面提出具體要求,為各區開展承接查驗工作提供指導幫助。但在實際工作中,承接查驗落實的不夠好,究其原因主要是承接查驗工作采取事后備案,依靠建設單位和物業服務企業自覺,缺乏事前事中的主動監督機制,工作處于被動。同時,承接查驗工作專業技術強,房管部門在監管過程中,專業不精、指導不夠。此外,隨著省市物業管理法規的不斷健全、完善,為進一步加強物業承接查驗監管,督促相關主體落實承接查驗工作,保障業主合法權益,需要對武房規〔2017〕1號文件從加強事前事中監管等方面進行修訂。

      二、重點內容

     ?。ㄒ唬┩晟屏宋飿I承接查驗范圍

      1.增加了物業承接查驗定義解釋及明確了承接查驗應當滿足的相關條件。

      2.強調了前期物業服務合同應當包含物業承接查驗的內容。合同沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充。

      3.明確了前期物業服務合同中可以約定物業承接查驗的費用承擔方式,沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

     ?。ǘ┘毣宋飿I承接查驗流程

      1.明確了分期開發建設的小區,可以根據開發進度,對符合交付條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時,辦理物業小區整體交接手續。

      2.細化列舉了承接查驗中移交的圖紙資料內容,包括竣工驗收資料、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、專營設施服務準許使用文件、物業質量保修文件和物業使用說明文件等承接查驗所必需的其他資料。

      3.加強事中監管,增加了第三方參與承接查驗工作,即物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業小區所在地區房管部門、街道辦事處參加,鼓勵聘請相關行業專家、專業機構協助進行查驗。

      4.精減了查驗內容,即建設單位已依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備的,不作為物業服務企業現場檢查和查驗的內容。

      5.明晰了建設單位和物業服務企業的責任邊界,規定現場查驗完成后,建設單位和物業服務企業應簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

     ?。ㄈ娀飿I承接查驗監督管理

      1.加強事前監管,建立了承接查驗預警機制,即從新建物業小區前期物業服務合同備案時間節點起,定期跟蹤小區建設進度,在小區竣工交付時間節點前,分階段向物業服務企業、區房管部門提示預警承接查驗信息。

      2.強調了建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利,在物業承接查驗中免除自身責任,加重物業服務企業的責任,繼而損害業主的權益。

      3.更新了對建設單位、物業服務企業未依法履行承接查驗義務的懲罰性措施,即建設單位、物業服務企業未依法履行承接查驗義務的,由區房管部門責令限期改正;逾期不改正的,按照《武漢市房地產開發企業信用監管辦法》、《武漢市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》的規定對企業和相關人員進行信用信息記分、《武漢市物業管理條例》第六十七條第一款的規定進行處罰。

     ?。ㄋ模┟鞔_各方工作職責

      對市、區房屋主管部門、市物業管理機構、市物業管理協會、街道在物業承接查驗活動中的職責進行了細分。市局負責全市物業承接查驗的制度建設、指導監督工作。市物業指導中心負責全市物業承接查驗活動的檢查、督導工作。各區房管部門負責轄區內物業承接查驗的指導、備案、投訴處理等工作。市物業管理協會建立物業承接查驗專家庫,提供技術指導服務,組織業務培訓工作。街道辦事處負責調解承接查驗過程中的物業管理矛盾糾紛。

    市住房保障和房屋管理局??

    2022年6月13日




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